物业股：被错杀的困境反转机会

在早期，地产市场大招频出，救市力度与救A股时的情景颇为相似。内房股指数一度飙升近40%，然而，尽管房市尚未真正逆转，但地产股的涨幅已经相当可观，不少个股甚至实现了翻倍增长。

作为一名相对保守的投资者，我更倾向于进行右侧交易，即追买那些股价仍低于其真正价值的股票，以确保不会发生永久性投资亏损。内房股的真实价值难以判断，因为其信息披露并不完全透明，还存在一些表外债务等问题。因此，在寻找右侧交易机会的同时，我更倾向于选择那些能够确保投资安全的股票，而物业股恰好符合这一标准。

近期，虽然物业股有所反弹，但仍有许多物业股的股价较高点下跌了90%。考虑到商业模式的差异，当地产周期出现拐点时，市场对物业股的担忧逐渐解除。这意味着，存在一些被市场错杀的公司，其股价已被充分反应，为投资者提供了困境反转的机会。

与地产股不同，物业股的商业模式决定了其轻资产、无负债的特性。即使净资产为零，也不影响物业公司未来的持续性收入。物业公司具备永续现金流的优势，这是其独特的投资价值所在。过去几年，物业股面临的最大担忧是借款资金被挪用、出现应收坏账等风险。然而，随着物业基本盘的逐步改善和母公司财务状况的稳定，这些担忧正在逐渐消除。

在近期政策的推动下，物业股开始兑现复苏的第一步逻辑：随着母公司财务状况的改善和现金流的逐渐“解绑”，物业公司可以利用现金流扩大分红回购。在市场博弈地产左侧交易还是右侧交易时，物业股的股息率提供了一定的安全边际。

以永升服务为例，其股息率在行业前列，且母公司旭辉正在重组债务。永升服务的派息率从30%提升至50%以上，并承诺未来三年的股息支付比例不低于净利润的50%。这一清晰的财务承诺为投资者提供了更高的投资确定性。同时，永升服务的估值也处于偏低水平，随着行业政策的托底和公司股息率的支撑，其下跌空间有限。而随着地产行业的恢复和宏观经济的改善，永升服务有望实现双位数增长，为投资者带来可观的收益。

总的来说，物业股作为地产行业的细分领域，具有独特的投资价值和安全边际。在当前市场环境下，选择被错杀的物业股进行困境反转投资或许是一个不错的选择。而永升服务作为其中的佼佼者，值得投资者关注。