房地产后服务市场：物管与商管的长期投资价值

目前，虽然房地产销售仍处于低迷期，开发端难以迅速扭转现状，但我们可以将目光转向房地产后服务市场，尤其是物管和商管两大板块，它们具备显著的长期投资价值。

物业管理因其抗周期属性和持续稳定的现金流而备受关注。在房地产行业的下行期，物业管理的“刚需+长周期”特性更为凸显。物业服务几乎贯穿整个房地产后服务市场，其服务周期长、涉及产业价值链广泛。即便在地产行业面临挑战的时期，物业管理凭借其存量规模及非住宅业务的拓展，仍可实现管理体量的正增长。更重要的是，物业管理已回归“现金流”逻辑，其持续的服务属性和用户粘性使其成为穿越经济周期的稳定力量。

此外，ToB业务为物业公司提供了新的成长空间。随着地产进入存量时代，物业公司正在加强独立扩张能力，并从社区空间向商业空间和城市公共空间拓展。特别是IFM（综合设施管理服务）模式，它不仅扩大了物业公司的管理规模，还深化了与客户的合作关系，打开了ToB业务的广阔市场。同时，头部物业公司正在升级为“城市管家”，城市服务一体化成为必然趋势。

在商业资产管理方面，中高端购物中心显示出更强的韧性。消费类REITs的出现为“投融管退”提供了闭环机会，使得商业地产能够打通全生命周期环节。我国消费REITs已正式启航，未来发展潜力巨大。

商管服务的轻资产管理输出模式具有强抗周期性和高成长性。随着消费类REITs的放开，商管为资产带来的估值提升将更加明显，有望为商管公司带来更高的管理费收入。

综上所述，物管和商管行业具有显著的长期投资价值。在物业管理方面，我们看好央国企、优质混合所有制物业公司及民企的长期业绩增长和市占率提升。在商管领域，我们看好运营能力和品牌力俱佳的企业。

推荐关注以下企业：保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，买入)、万物云(02602，买入)、新大正(002968，买入)、华润万象生活(01209，买入)和星盛商业(06668，买入)。这些企业在物业管理和商业管理方面具有显著优势，有望实现长期稳定增长。