近日，随着多地响应房贷新政，首付比例和房贷利率的优惠达到了新的高度。然而，这一政策调整也带来了新的问题：新增房贷与存量房贷之间的利差逐渐扩大，引发了网友们对“降存量”的热烈讨论。那么，存量房贷会不会下降？这是否会引发新一轮的提前还贷潮呢？ 自从5月17日房贷新政发布后，许多地方的购房门槛大幅降低，优惠力度空前。首套房贷利率下限已基本降至3.25%至3.5%的区间，而二套房贷利率也多数步入了“3”时代。但与此同时，高加点的存量房贷与新增住房贷款间的利差也愈发明显。这也使得降低存量房贷利率的呼声在网络上逐渐高涨。 就在日前，有些地方已经对此作出了回应。有消息称，有深圳市民咨询了“深圳12345热线”关于调整优化个人住房贷款利率下限的问题，相关部门在回复中明确表示，根据因城施策的原则及关于调整优化个人住房贷款利率下限的相关规定，结合深圳的实际情况，2024年5月29日之前发放的存量房贷利率仍将执行当时的利率下限政策。 那么，为何“降存量”的呼声会越来越高呢？ 以小艾为例，她也是众多存量房贷客户中的一员。在本次利率优惠落地后，她所在城市的首套和二套房贷款利率下限分别降低至3.25%和3.75%。然而，小艾在2022年初购买第一套房子时的贷款利率高达6.15%。尽管去年存量首套房贷利率有所下调，使得她的年化利率降至4.2%，但这仍然高于调整后的二套房贷款利率，与最新的首套房贷利率下限相差近1个百分点。小艾粗略估算，如果能按照当前的最低利率还款，她大约可以节省近30万元的利息支出。 一位上海某银行的客户经理透露：“最近咨询存量房贷的客户确实很多，但目前我们还没有收到调整存量贷款利率的通知。新增首套房贷款和存量房贷的利差确实相当大。以前上海首套房贷款利率是LPR+35BP，大概在4.65%左右，现在最低可以降到3.5%。如果能调整存量房贷利率，客户可能会节省数十万的利息。当然，如果确定调整的话，对我们的业务也会有较大影响。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉从市场化的角度指出，在房地产市场繁荣时期贷款买房，由于信贷额度有限，国家需要控制资金流入房地产的规模和比例，因此获取信贷资源的成本自然更高。从这个角度来看，以市场下行或他人贷款成本更低为由要求“退还”，似乎并不合适。然而，他也认为，如果从政策角度来考虑，为了刺激内需、鼓励消费以及保持银行住房贷款的稳定，降低存量贷款利率是有必要的。 不过，银行净息差的持续收窄给存量房贷利率的调整带来了压力。据国家金融监督管理总局发布的数据显示，继去年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%后，今年一季度持续收窄至1.54%。这一趋势无疑增加了银行调整存量房贷利率的难度。 光大证券首席银行业分析师王一峰认为，一季度净息差收窄主要受资产端拖累，包括LPR下调的累积效应、有效信贷需求不足、零售信贷定价受到挤压以及存量按揭利率一次性下调对息差的冲击等因素。然而，他预计随着年初重定价、存量按揭利率下调等因素的消化以及存款“降息”红利的释放，息差收窄的压力有望得到缓解，银行体系净息差或迎来拐点。 李宇嘉指出，银行资金成本问题是存量房贷利率下调的主要困难之一。目前银行净息差不断收窄、经营成本上升以及银行自身的任务和考核都使得短期内再次下调存量房贷利率存在客观困难。然而，他强调这些困难不会改变降低存量房贷利率的趋势。他认为降低存量房贷利率有利于减缓提前还贷的倾向，并增加居民贷款持有量。 那么新增房贷与存量房贷利差的增大是否会引发新一轮大规模的提前还贷潮呢？李宇嘉分析认为，如果未来存量房贷利率没有得到调整，那么提前还贷潮是必然会出现的。因为对于此前的购房者而言，机会成本太高了。目前理财产品、定期存款的收益率在下降，只有2%至3%，但房贷的成本可能在3%至4%。因此减少高成本的贷款转而购买理财或存款相当于获得了收益，所以必然会出现提前还贷的现象。不过他也指出从去年至今提前还贷的现象已经持续了一段时间，并且很多人的收入预期都在减弱，因此未来不一定会发生大规模的提前还贷潮。 |
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