存量房贷利率调整在即，借款人迎多重利好

随着中国人民银行发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求即将于10月31日正式落地，存量房贷利率的调整成为市场关注的焦点。自2024年11月1日起，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人将有机会与银行自主协商，动态调整存量房贷利率。

存量房贷利率如何动态调整？

根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，存量房贷利率的调整将基于与全国新发放房贷利率的偏离幅度。这一偏离幅度的设定至关重要，既要避免借款人因心理落差而提前还贷，也要防止频繁重置合同给银行带来过大压力。经过商业银行的测算，该偏离幅度被合理约定为30BP。

具体来说，调整规则是以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值。若存量房贷的加点幅度高于这一门槛值，借款人即可与银行协商调整为门槛值。这一调整将基于中国人民银行每年1月、4月、7月、10月末公布的上一季度全国新发放房贷利率水平。

例如，根据中国人民银行官网公布的数据，若2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为-52BP，调整门槛为-22BP。这意味着，所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人都有机会与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。

重定价周期如何选择？

除了存量房贷利率的动态调整外，借款人还可以与银行协商约定重定价周期。根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，浮动利率的商业性个人住房贷款借款人可以与银行协商约定重定价周期。

重定价周期是指浮动利率贷款合同中利率跟随定价基准调整的时间间隔。现在，个人住房贷款一般每年重定价一次，但新的政策取消了重定价周期最短为1年的限制。11月1日后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可以与银行协商重新约定。

大多数银行提供的重定价周期选项包括三个月、半年和一年。需要注意的是，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次。

专家指出，房贷合同期限普遍较长，重定价周期的长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可以越早享受降息红利；但如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，重定价周期越短，借款人也会更快承受加息负担。

存量房贷利率批量调整效果显著

目前，存量房贷利率的批量调整已基本完成，涵盖首套、二套及以上存量房贷，以及去年已经调整过加点幅度的存量房贷。此次调整力度和覆盖面均超过去年。

据央行初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调。随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。

此次存量房贷利率的调整，不仅为借款人带来了实实在在的利好，也体现了金融机构在支持房地产市场平稳健康发展方面的积极作用。