存量房贷利率能否也降一降？

近期，随着房贷新政的落地，多地购房门槛大幅降低，房贷利率优惠提升至新高度。然而，这一政策变动也导致了新增房贷与存量房贷之间的利差进一步扩大，引发了网友们对于“降存量”的广泛讨论。那么，存量房贷利率是否会下降？这一变化又是否会带来新一轮的提前还贷潮呢？

自5月17日房贷新政实施以来，多地首套房贷利率下限已降至3.25%至3.5%的区间，二套房贷利率也普遍进入“3”时代。然而，这一政策变动使得原本高加点的存量房贷与新增住房贷款之间的利差愈发明显。在此背景下，关于存量房贷利率下调的呼声逐渐高涨。

据相关报道，已有地方对此作出回应。深圳市相关部门在回复市民咨询时表示，按照因城施策原则及调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，2024年5月29日之前发放的存量房贷利率仍执行当时的利率下限政策。

那么，为何“降存量”的呼声会越来越高呢？

以小艾为例，她在2022年初购买了第一套房子，当时的贷款利率高达6.15%。经过去年的存量首套房贷利率下调后，她目前的年化利率降至4.2%，但仍高于此次调整后的二套房贷款利率，与最新的首套房贷利率下限相差近1个百分点。如果按照当前最低利率还款，她大约可以少支出近30万元的利息。

然而，银行在面临净息差持续收窄的压力下，对于存量房贷利率的调整显得颇为谨慎。有银行客户经理表示，目前还没有调整存量贷款利率的消息，但咨询的客户已经很多。他们担心的是，如果确定调整存量房贷利率，对于业务的影响会比较大。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，虽然从市场化原则出发，要求调整存量房贷利率可能并不合适。但从政策角度来看，如果需要刺激内需、鼓励消费、保持银行住房贷款的稳定，那么调降存量贷款利率是必要的。

不过，银行净息差的持续收窄给存量房贷利率调整带来了压力。光大证券首席银行业分析师王一峰指出，一季度净息差收窄主要是受资产端拖累。他预计伴随着年初重定价、存量按揭利率下调等因素得以消化、存款“降息”红利进一步释放后，息差收窄压力有望显著缓释。

李宇嘉也指出降低存量房贷利率的困难主要来自于银行的资金成本问题。但他认为这些不会改变下一步降低存量房贷利率的趋势。他预测新一轮调降存量房贷需要央行降准、降息等政策支持。同时他认为降低存量房贷利率有利于减缓提前还贷的倾向并增加居民贷款持有量。

那么新增房贷与存量房贷利差增大是否会引发新一轮大规模的提前还贷潮呢？李宇嘉分析认为如果未来存量房贷利率没有调降那么提前还贷潮肯定会出现。因为对于此前的购房者而言机会成本太高了。然而他也指出由于很多人的收入预期都在减弱未来不一定会发生大规模的提前还贷潮。